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多地楼市库存续升凸显调控效果下半年需关注

2018-11-05 10:01:31

多地楼市库存续升凸显调控效果 下半年需关注钱流

多地楼市库存持续上升凸显调控效果 下半年攻坚战更需关注楼市钱流   从产品的角度来看房地产业,在今年楼市调控措施“国八条”的打压下,多个城市的库存量大幅攀升,甚至逼近历史高位。但奇怪的是,全国多城市房价并未下降,这种产品大量积压但价格坚挺的现象在经济领域并不多见。  房价居高不下的理由究竟何在?随着下半年供应压力进一步增大,房价走势将何去何从?  多城市库存逼近历史高位  据北京市房地产交易管理统计,截至7月20日,北京市一手住宅库存量为10.7万套,这一数额处于今年高点,而根据上半年北京市的销货速度,北京楼市的存销比达到了14.8,即在不新开盘的情况下,按照上半年的销货量北京市场房源可供销售近15个月。北京中原地产市场总监张大伟表示,这一存销比是近三年来的新高,表明北京楼市积压严重。  其他一线城市也不乐观,截至7月20日,上海可售一手住宅为53948套,面积为783.9万平方米,据中原地产预测,其存销比为12.4,库存也需要较长的消化时间。截至7月20日,广州市的未售房源为73728套,可售房源为36034套,也显现出积压态势。  在二、三线城市,如石家庄、郑州等地,库存量也在逐步攀升。截至2011年6月底,郑州市区商品房累计可售面积522.79万平方米,同比增长31.75%;其中,商品住房累计可售面积303.5万平方米,同比增长27.01%。分析人士指出,如果按2011年上半年商品房和商品住房的月度销售均值52.87万平方米和39.69万平方米来计算,目前郑州市区商品房累计可售面积可以销售近10个月,商品住房累计可售面积可以销售7个多月。  张大伟表示,库存上升体现了调控政策的效力,这主要是在限购、限贷等作用下,极大地抑制了投资投机性购房需求。  在量、价、供、求等左右楼市大局的基本因素中,目前呈现的市场信号是部分一、二线城市交易量处于萎缩状态,不合理购房需求受到了抑制,库存量也在持续上涨,不过,价格变动尚不明显。  世联地产华北策略资源中心总经理刘春岩表示,从市场各方的期待和判断来看,衡量本轮房地产调控的重要的尺度之一就是房价是否下降。  张大伟表示,随着库存的上升,买方市场很可能到来,市场从量跌到价跌的变化将在下半年明显呈现出来。  下半年全国楼市供应潜力巨大  刘春岩分析,目前来看今年调控不会放松,而且随着限购令的推广,更多城市的购房需求将受到抑制,这意味着在量、求这些环节仍然将释放价格调整的信号,与此同时,多个城市在今年下半年或明年上半年都有着供应井喷的潜力。  据世联地产对北京、上海、广州、南京、天津、青岛、沈阳等40个重点城市未来潜在供应量监测显示,下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量。其中,北京市下半年的潜在供应量为896万平方米、明年上半年潜在供应量为1168万平方米;上海市上述两个时间段供应量分别为1029万平方米和1082万平方米;广州上述两个时间段供应量分别为799万平方米和515万平方米;南京上述两个时间段供应量分别为655万平方米和582万平方米;天津上述两个时间段供应量分别为1074万平方米和953万平方米;青岛上述两个时间段供应量分别为766万平方米和553万平方米。  刘春岩表示,无论是这40个城市还是全国,今年下半年的供应量都十分充足,而且今年上半年受压制延后上市的供应量都将在今年三、四季度推出,这些因素将汇聚在今年四季度和明年一季度形成供应顶峰,届时市场压力将十分巨大。  根据世联地产研究,供销差达到顶峰时,随即迎来价格底部。  刘春岩分析认为,今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件,供大于求将成常态,2012年1季度楼市供销差将达到顶峰,价格面临较大的下行压力,未来市场走势正朝着调控预想的方向发展,房地产市场正进入由政策主导转向市场力量主导的局面。  不过,从今年上半年市场来看,推迟开盘和收缩投资成了许多开发企业应对高积压的方式。今年上半年北京市取得预售证项目在近年来处于低位,而从上海等地供应曲线图来看,其上半年供应上涨其实十分缓慢。  市场变数增多需关注开发商资金链  在很多经济领域,企业根本经不起半年的积压,但是在房地产市场,经过几波时间长短不同的产品积压,全国房价未见松动。尤其是就区域市场来看,分析人士指出,随着库存的增加和需求的压抑,局部市场处于微妙的动态平衡状态,甚至是供过于求,房价下降动力应十分充足。  一家房地产企业高层人士对此表示,这主要是因为开发企业仍然普遍看好后市,长期来看,由于我国城市化所带来的巨大的新增购房需求仍然没有消化。  分析人士认为,整体上开发商的资金链仍然能够运转,如果资金持续受到压力,开发企业势必积极吐盘,甚至是降价求量。  数据显示,在已公布上半年销售业绩的开发商中,万科、恒大、保利、碧桂园、恒盛等房企上半年销售金额同比均大幅增长,这显示出大型房地产开发企业的资金链有一定保证。另外,来自用益信托等机构的数据显示,今年上半年房地产集合资金信托规模比去年同期翻番。分析人士指出,很多开发商已储备了大量资金以应对风险。  而且,正是在这种库存积压与房价坚挺的过程中,房地产行业调控政策也在被逐步消化。有调查数据显示,2季度购房者对保障房和房价控制目标的信心度比较低,其中仅有18.4%的购房者认为保障房能够起到平抑房价的作用,比1季度下降6.5个百分点。  刘春岩表示,必须看到,今年下半年库存压力将比上半年更大,而且,如果未来房价继续坚挺或走高,不排除限购政策范围继续扩大和新的行政政策出台。(刘德炳、罗宇凡)

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