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腾永明商业地产首先要做好商业再做地产

发布时间:2019-06-15 01:24:16

腾永明:商业地产首先要做好商业再做地产

南通奥特莱斯总经理腾永明:

我次参加长三角的会议的时候,国务院发展中心的副主任在会上明确告诉我长三角目前15个城市经济总量已经达到全国经济总量的24.3%,这几年又在不断的发展,现在可以肯定的讲超过25%了,而房地产又是全国经济很热的一块。我今天就商业地产谈一点自己的想法,我们南通和上海一江之隔,和上海不通影响了南通的发展,100年以前南通不比上海差多少,中国的条公路,条铁路,个股票,个师范学院都在南通,但是当时帝国主义选择了上海,包括上海十六浦码头是南通人修的,上海的房地产开发企业其实有很多都是南通人,大家比较熟悉的扬子江集团,证大集团,阳光集团都是南通的,去年浦东发展研究院的院长姚先生提出了一个观点,下一步随着城际的交通通了以后,在长三角当中可能会出现一个金三角,也就是说上海、苏州、南通,南通有一个好处就是它的港口条件很好,中国经济这几年发展这么快,不完全是国内经济的发展,很重要的方面因为它是世界工厂,世界工厂需要大进大出,水运仍然是经济的运输方式。

这几年做商业地产的人很多,本来做住宅也需要商业配套,但是坦率的讲做这个项目以前,去年的上半年我非常苦恼,全国我基本走遍了,问了的策划专家,他们也承认中国的商业地产太年轻。点必须说一下商业地产首先是商业然后再是地产,一定要把商业做好了以后才能做商业地产,我们一些的商业地产开始的时候开发都很好,但商业地产搁置的情况比较多,特别是原来不是商业地块的地产然后做商业地产以后很难,所以我想给大家交流一个想法,要做商业地产除非做小区配套的小玩意,否则要做商业地产首先要做好商业再做地产。

第二个要说明的是商业地产也面临着一个根本的转变,我们现在做地产的人回过头来做商业,但是做商业的人实际上也在做地产,现在商场基本都是租赁给别人了,我们在做商业的过程当中也要做租赁,也要做出售,为了滚动开发卖一部分,做商业地产的人一定要注意如果想一下子把住宅卖光,一定做不好,我们做商业地产的人可能要经历一个阶段做租赁,把商业真正做活以后才能真正实现商业地产的价格,千万不要以为商业地产的价格比住宅地产高就一样的卖。

第三个要讲得是我们商业地产可做的范围正在扩大,我们原来中国人做商业地产一般都在市中心做,而我们现在很多做地产不完全在市中心,这个情况下怎么做商业地产,国内近冒出了比较热的是搞奥特莱斯,这个实际上是美国80年代中后期出现的东西,如果从经济学上讲它是资本的平均利润率在起作用,中国长期以来存在商业利润严重的高于工业利润,工业利润很低的情况下面一般的商场目前商品的进价只有销价的30%左右,而我们做工业的人利润能有5%就不错了,雅戈尔、杉杉他们都在做其他的东西,按照经济学上的规律,资本自由流动的情况下,当一个部门利润严重低于另一个部门利润的时候资本就会转移,奥特莱斯也就是工厂直销中心,商业地产现在可做的面在扩大,国外的商业地产很多都在郊外,这是由中国人和外国人不同的出行方式决定的,现在市中心没法停小汽车,市中心的商业面临大的问题没法停车,我们开车的人要让我们去挤公共汽车,骑自行车是受不了的,所以我们做商业地产的范围正在扩大,这就是我们为什么能够在城郊结合部做商业地产的原因,刚刚主持人讲的我们国家的奥特莱斯实际上也面临着几个变化,早是北京燕莎的奥特莱斯,它就是建了一个仓库,后来上海奥特莱斯出来了,我们项目决定以后才发现上海已经做出来了,尽管不完全一样但是发现它很多理念还是比北京要先进,我们在学习北京、上海的基础上,有人说我们在做第三个奥特莱斯,不管什么概念我们正在做一个有意义的东西,这个东西做好了以后确实竞争力很强,主要的几点它是名牌,第二它是直销的,中间去了很多的环节,第三好停车,第四购物休闲娱乐一体化,第五吃喝玩乐什么都有全配套,这个很有竞争力。

一点要说的是商业地产的建筑形态也在变化。我们看到了一种新的形态原来国内的商业都是大体量的,大量的靠灯光,靠空调,女同志买东西不完全是买东西,女同志购物有瘾,有的时候过一段时间就要去看看,购物和休闲要结合起来,这个可以做很多的文章,我们初步做了一个形态,这个是欧洲新古典主义的风格,当然我们做的很肤浅,今天也借这个机会和大家交流一下。 (新浪)

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